Locazioni brevi: cosa cambia dal 1° gennaio 2026? Tutte le novità su tasse e Partita IVA

Il panorama normativo riguardante gli affitti brevi si appresta a subire una trasformazione significativa. La Legge di bilancio per il 2026 introduce infatti modifiche cruciali che interesseranno migliaia di proprietari di immobili. La novità principale riguarda la restrizione del campo di applicazione della cedolare secca, che dal prossimo anno subirà una stretta decisa.

Il nuovo limite dei due appartamenti

A partire dal periodo d'imposta 2026, il regime della cedolare secca potrà essere applicato esclusivamente se il proprietario destina alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun anno. Qualora questa soglia venga superata, scatta automaticamente una presunzione di esercizio di attività d'impresa ai sensi del codice civile.

È importante sottolineare che tale normativa si applica anche ai contratti stipulati tramite intermediari immobiliari o portali telematici (come Airbnb o Booking.com).

Quando scatta la "presunzione di imprenditorialità"?

Le nuove regole delineano scenari specifici per determinare se l'attività debba essere considerata professionale o meno:

• Superamento della soglia: Se un proprietario loca tre o più appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni, viene considerato a tutti gli effetti un imprenditore,.

• Mix di contratti: La presunzione di imprenditorialità non scatta se un soggetto possiede tre immobili ma ne loca uno con contratto abitativo standard (es. "4+4") e solo i restanti due con formula breve.

• Servizi accessori: Attenzione alla tipologia di servizi offerti. Se la locazione breve include servizi accessori diversi dalla semplice pulizia e fornitura di biancheria, la presunzione di imprenditorialità può scattare anche se si loca meno di tre appartamenti.

• Comodato e sublocazione: Queste regole si estendono anche ai contratti di locazione gestiti da comodatari o in regime di sublocazione.

Gli obblighi per chi diventa "imprenditore"

Nel momento in cui scatta la presunzione di attività d'impresa (ovvero dalla gestione del terzo appartamento in su), il proprietario ha l'obbligo di apertura della partita IVA. Questo passaggio comporta una serie di oneri legati agli adempimenti contabili e fiscali necessari per la gestione dell'attività.

Il contribuente può scegliere di operare come:

1. Ditta individuale;

2. Società di persone o di capitali.

Il vantaggio del Regime Forfettario

Per chi sceglie di operare come ditta individuale, esiste l'opzione del regime forfettario, che risulta particolarmente vantaggioso per chi gestisce case vacanze (Codice Ateco 55.20.42). In questo caso:

• Il coefficiente di redditività è del 40%: significa che le tasse si pagano solo sul 40% dei canoni effettivamente incassati (ad esempio, su 10.000 euro di incassi, il reddito netto tassabile è di 4.000 euro).

• L'imposta sostitutiva è pari al 5% per i primi cinque anni di attività, per poi passare al 15% negli anni successivi.

In conclusione, il 2026 segnerà un confine netto: per chi gestisce più di due immobili, la locazione breve non sarà più una semplice rendita finanziaria soggetta a cedolare secca, ma una vera e propria attività imprenditoriale con tutti gli oneri e le opportunità che ne conseguono